สำหรับคนอยากมีบ้าน เชื่อว่าคงไม่มีใครไม่เคยได้ยิน “สูตร” คำนวณความสามารถในการกู้ธนาคารซื้อบ้านแบบง่ายๆ ที่บอกต่อกันมาว่า “เงินเดือน 30,000 บาท สามารถกู้ธนาคารซื้อบ้านได้ในวงเงินประมาณ 1 ล้านบาท” คำถามสำคัญคือ สูตรนี้เป็นจริงและใช้ได้กับทุกคนหรือไม่?
สรุปชัด ๆ สูตร เงินเดือน 30,000 กู้ธนาคารซื้อบ้านได้ในวงเงิน 1 ล้านบาทจริงไหม ?
คำตอบคือ “เป็นไปได้ แต่ไม่ใช่กฎตายตัวเสมอไป”
สูตรดังกล่าวเป็นเพียงการประมาณการเบื้องต้นที่สะดวกและรวดเร็ว เพื่อให้เราเห็นภาพคร่าวๆ ว่ารายได้ของเราจะสามารถรับผิดชอบภาระหนี้ได้ประมาณเท่าไหร่ แต่ในความเป็นจริง กระบวนการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินมีความละเอียดและซับซ้อนกว่านั้นมาก โดยมีปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาประกอบกันหลายด้าน
แกะสูตร ที่มาของตัวเลข 1 ล้านบาท
โดยทั่วไป ธนาคารจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระหนี้จาก “อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้” (Debt-to-Income Ratio: DSR) ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้ว ธนาคารจะกำหนดเพดาน DSR ไว้ที่ไม่เกิน 40% – 50% ของรายได้สุทธิ หมายความว่า ภาระผ่อนหนี้สินทั้งหมดของคุณ (รวมหนี้บ้านที่กำลังจะขอ) ไม่ควรเกิน 40% – 50% ของเงินเดือน
ลองคำนวณตามหลักการ:
- รายได้: 30,000 บาท/เดือน
- ความสามารถในการผ่อนสูงสุด (สมมติ DSR 40%): 30,000 x 40% = 12,000 บาท/เดือน
ทีนี้มาดูยอดผ่อนบ้าน วงเงินกู้ 1 ล้านบาท จะมีค่างวดประมาณ 6,000 – 7,000 บาทต่อเดือน (ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน) จะเห็นว่าค่างวด 6,000 – 7,000 บาทนั้น ยังต่ำกว่าความสามารถในการผ่อนที่ 12,000 บาทอยู่พอสมควร ตัวเลข 1 ล้านบาทจึงเป็นวงเงินเริ่มต้นที่ค่อนข้างปลอดภัยและมีความเป็นไปได้สูง หากผู้กู้ไม่มีภาระหนี้สินอื่นใดเลย
ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาจริง
นี่คือหัวใจสำคัญที่ทำให้วงเงินกู้ของแต่ละคนแตกต่างกัน แม้จะมีเงินเดือนเท่ากันก็ตาม
- ภาระหนี้สินเดิม: นี่คือตัวแปรที่สำคัญที่สุด หากคุณมีภาระผ่อนรถยนต์ บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคลอยู่แล้ว ธนาคารจะนำภาระเหล่านั้นมาหักลบออกจากความสามารถในการผ่อนของคุณก่อน
- ตัวอย่าง: หากคุณมีความสามารถผ่อนที่ 12,000 บาท แต่มีผ่อนรถอยู่ 5,000 บาท และจ่ายขั้นต่ำบัตรเครดิตอีก 2,000 บาท จะเหลือความสามารถในการผ่อนบ้านเพียง 12,000 – 5,000 – 2,000 = 5,000 บาทเท่านั้น ซึ่งอาจทำให้กู้ได้ไม่ถึง 1 ล้านบาท
- ความมั่นคงของรายได้และอาชีพ: ธนาคารจะพิจารณาอายุงาน ประเภทของกิจการ ลักษณะการจ้างงาน (พนักงานประจำ สัญญาจ้าง หรือธุรกิจส่วนตัว) เพื่อประเมินความสม่ำเสมอและความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว
- ประวัติข้อมูลเครดิต (Credit Bureau): ประวัติการชำระหนี้ในอดีตเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ผู้ที่มีประวัติการชำระดี ตรงต่อเวลา ไม่มีประวัติค้างชำระ ย่อมสร้างความน่าเชื่อถือและมีโอกาสได้รับอนุมัติง่ายกว่า
- อายุของผู้กู้: อายุที่น้อยกว่าจะสามารถเลือกระยะเวลาผ่อนชำระได้ยาวนานกว่า (สูงสุด 30-40 ปี) ซึ่งจะทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลง และอาจช่วยเพิ่มวงเงินกู้สูงสุดได้
- นโยบายและโปรโมชั่นของแต่ละธนาคาร: แต่ละธนาคารมีหลักเกณฑ์การพิจารณา DSR และมีโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน บางธนาคารอาจให้ DSR สูงถึง 60% – 70% สำหรับผู้กู้ที่มีโปรไฟล์ดี หรือมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำในช่วงปีแรกๆ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อวงเงินกู้ที่จะได้รับ
สรุปและคำแนะนำ
สูตร “เงินเดือน 30,000 กู้บ้าน 1 ล้าน” สามารถใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการวางแผนได้ดี แต่ต้องไม่ลืมเงื่อนไขสำคัญว่า “คุณต้องไม่มีภาระหนี้อื่น”
สำหรับผู้ที่เตรียมตัวยื่นกู้ธนาคารซื้อบ้าน สิ่งที่ควรทำคือ:
- สำรวจภาระหนี้ของตนเอง: แจกแจงหนี้สินทั้งหมดที่มีและคำนวณ DSR ของตัวเองเบื้องต้น
- จัดการหนี้สินที่ไม่จำเป็น: พยายามปิดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่จำเป็น เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ธนาคารซื้อบ้าน
- รักษาประวัติเครดิตให้ดี: ชำระหนี้ให้ตรงเวลาเสมอ
- ปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อ: การเข้าไปพูดคุยกับเจ้าหน้าที่ของธนาคารเพื่อทำ Pre-approve จะเป็นวิธีที่แม่นยำที่สุดในการประเมินวงเงินกู้ที่คุณจะได้รับจริง
การมีบ้านในฝันไม่ใช่เรื่องไกลตัว หากเราเข้าใจหลักการและวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ การเตรียมความพร้อมทางการเงินให้ดี คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้คุณเดินสู่เป้าหมายได้อย่างมั่นคงและไม่สร้างภาระที่หนักเกินไปในอนาคต
